Tu, como síndico, já deve ter ouvido falar muito da Lei 4.591/64.
Essa é a Lei que regula os condomínios em edificações, ou seja, qualquer imóvel onde haja unidades autônomas e áreas comuns compartilhadas:
“Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.”
A Lei de Condomínios é a nossa orientação global para conceituações, critérios para organização, direitos e deveres e regras gerais.
Na prática, entretanto, o que determina o cotidiano do funcionamento do condomínio é a Convenção Condominial, que é um documento interno, próprio de cada condomínio, e complementar à Lei.
É pela convenção que se organizam questões como:
- uso das áreas comuns;
- penalidades previstas;
- funcionamento das assembleias;
- realização de obras;
- etc.
Um dos maiores problemas da gestão condominial é uma Convenção Condominial fraca: mal redigida, desatualizada, contraditória, que pode gerar complicações para a negociação de certos problemas, dúvidas em demasia, conflitos, e até se tornar um problema jurídico para o síndico.
Atentar-se à Convenção Condominial é muito importante.
Por isso, neste artigo, tu vais entender algumas cláusulas que podem gerar transtornos na gestão do teu condomínio, e como corrigi-las para melhorar o fluxo da sua administração, e a vida dos moradores.
Comecemos!
1. Quórum para alterar a Convenção Condominial
Agora tu já sabe que um dos problemas da Convenção… É a própria convenção e, em muitos casos, será necessário alterá-la.
Mas, para isso, é preciso haver quórum, ou seja, a aprovação de ⅔ dos condôminos (Art. 1.351 do Código Civil).
Uma realidade sobre a vida de condomínios é que raramente a participação nas assembleias chega a esse nível.
Dessa forma, um conjunto de questões que poderiam ser atualizadas e melhoradas na Convenção ficam como estão porque não há pessoas suficientes presentes na assembleia.
Como resolver?
Aqui, o síndico precisará apostar em estratégias de comunicação efetivas.
Para estimular a participação na Assembleia, é preciso comunicar regularmente e de forma eficaz, além de facilitar a presença do condômino na assembleia:
- criar consciência sobre os problemas que podem ser resolvidos na reunião, e como a presença das pessoas beneficia o condomínio e os moradores como um todo;
- divulgar com antecedência, usando diferentes canais, como WhatsApp, panfletos, murais de avisos, e-mail, etc.;
- tornar a assembleia um momento agradável e produtivo, com organização, pautas objetivas, comunicação respeitosa e com linguagem acessível;
- oferecer alternativas práticas, como a realização da assembleia virtual, para que pessoas com menor disponibilidade de tempo e locomoção possam participar (a assembleia virtual, no entanto, precisa estar prevista na Convenção).
É isto: não esperar chegar o mês da realização da Assembleia para chamar as pessoas.
Principalmente quando aparecem reclamações sobre pontos importantes, o síndico pode acolher, propor a solução imediata disponível, mas também aproveitar esse momento para lembrar que a questão deve ser tratada em assembleia.
2. Quórum para realização de obras no condomínio
Também tem base legal no artigo 1.341 do Código Civil, e alguns detalhes precisam ser observados.
Na legislação, há a diferença entre obras:
- necessárias: visam a conservação da edificação, ou evitar sua deterioração, ou são exigidas por autoridade pública, como consertos de infiltrações, troca de fiação elétrica, reformas exigidas pelo Corpo de Bombeiros, prefeitura, etc.
- úteis: obras melhoram ou facilitam o uso do condomínio, não sendo estritamente necessárias, como cobertura de bicicletário, portão eletrônico com tecnologia mais avançada, etc.
- voluptuárias: essas são as “desnecessárias”, como as obras de luxo, embelezamento ou lazer — essas não aumentam a funcionalidade, facilidade de utilização, etc., da edificação. Instalação de decorações e reforma da piscina sem função prática são alguns exemplos.
Aqui já podemos prever quantos problemas não podem surgir dessa simples categorização. A estética pode ser necessária ou útil, a depender dos valores do condômino, e há algum espaço para o debate.
Entretanto, a jurisprudência e a doutrina têm uma boa definição de cada um desses três termos.
Vamos a elas.
- Necessárias: se não forem realizadas, há dano e prejuízo imediato e infração às normas legais.
- Úteis: facilitam a vida do morador, têm valor funcional.
- Voluptuárias: embelezam e fornecem conforto.
É possível interpretar mal as categorias e convocar inadequadamente. Quando isso acontecer, a obra pode ser contestada judicialmente.
A melhor maneira de resolver essa questão é através de assessoria jurídica antes da implementação de qualquer obra.
3. Direito de propriedade vs. Regras internas
A ideia de que na unidade privativa pode-se fazer qualquer coisa é comum, porém errônea.
O uso da unidade própria precisa respeitar as normas coletivas, assim como acontece em qualquer vizinhança ou comunidade.
Reformas, atividades comerciais, barulho e perturbações e outras situações que tangem à convivência devem seguir as orientações da Convenção e do Código Civil.
De acordo com artigo 1.336, o condômino deve:
“não utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
Dessa maneira, o síndico deve manter o regimento sempre atualizado, estabelecer regras claras e limites claros ao uso da unidade privativa, procedimentos para reformas, Lei do Barulho, e assim por diante.
Apostar numa comunicação clara e ampla também é fundamental.
4. Aplicação de multas e conduta antissocial
A aplicação de multas também pode ser uma temática delicada dentro das convenções condominiais.
Segundo o artigo 1.336, §2º do Código Civil, a legislação permite multa de até 5 vezes o valor da cota condominial para condutas antissociais.
Porém, a definição da conduta antissocial pode causar dúvidas: o que isso significa exatamente?
O condômino/morador antissocial pode ser identificado se costuma recorrer em comportamentos que violam as regras, repetidamente, como:
- barulho excessivo (música alta, animais de estimação, festas, discussões);
- mau uso das áreas comuns;
- causar caos e desordem no condomínio.
Esse tipo de pessoa também costuma apresentar comportamentos manifestamente violentos, como agressões verbais ou físicas, e atitudes que, em geral, causam insegurança, medo ou desconforto coletivo.
Os síndicos podem hesitar em aplicar multas por medo de ação judicial, mas essa não é a decisão correta: os comportamentos do condômino/morador antissocial devem ser registrados, notificados e, se persistirem, punidos com as penalidades previstas, incluindo a multa.
Afinal, é dever do síndico prezar pelo bem-estar coletivo, e isto implica, às vezes, infelizmente, enfrentar situações difíceis e entrar em conflitos, mesmo que na esfera judicial.
Contar com a assessoria jurídica nesses casos também fará toda a diferença.
5. Cobrança de inadimplência e divisão de despesas
É um dever do condômino/morador arcar com multas, juros e atualizações monetárias.
No entanto, condomínios podem estabelecer penalidades ilegais e confusas (mal redigidas, etc.), e isso gera problemas como: juros acima do permitido, cláusulas inválidas sobre corte de serviços essenciais, distribuição de despesas inadequadas.
Na Convenção Condominial devem constar, exata e especificamente, quais são os valores previstos para multas, juros e outros valores monetários cobrados em casos de inadimplência.
Além disso, as penalidades não podem violar as leis. Por exemplo, cortar a água e o gás do condômino inadimplente é considerado uma medida abusiva e ilegal, por colocar em risco a dignidade humana.
Para cobranças, o ideal é contar com o apoio jurídico e agir via protesto e execução judicial, respeitando sempre os limites legais.
6. Uso e reserva de áreas comuns
O uso e reserva das áreas comuns no condomínio tem como base o artigo 1.331 do Código Civil, que indica de forma genérica como isso deve ser organizado.
É na Convenção de Condomínio que as regras internas devem ser definidas e detalhadas, para não gerar problemas com:
- Reserva do salão de festas;
- Uso de garagem;
- Uso da piscina e academia;
- Procedimentos para visitantes e entregadores.
Cada condomínio possui sua Convenção e sua forma de regrar a utilização das áreas comuns.
Com uma boa organização, clareza e comunicação, as áreas comuns não precisam gerar atrito. Portanto, ao estabelecer o regulamento interno, é preciso detalhar: horários, forma de utilização correta, proibições e penalidades.
7. Assembleias virtuais e a exigência de formalidades
Desde a promulgação da Lei 14.309/2022, e segundo o artigo 1.350 do Código Civil, as assembleias virtuais foram autorizadas.
Entretanto, alguns requisitos precisam ser cumpridos:
- acesso à convocação, com instruções sobre como participar e realizar o voto;
- segurança do direito de voz e voto;
- regras específicas na Convenção (plataforma para a chamada de vídeo, prazo da convocação, formas de autenticação).
Embora não seja obrigatório, incluir a previsão da assembleia virtual na Convenção de Condomínio é uma medida estratégica, pois isso garante que todos concordam com as regras estabelecidas para esse formato, e evita impugnações e questionamentos posteriores.
Essa inclusão deve ter regras claras, com quórum, prazos, e indicar plataformas seguras para a realização da reunião, que permitam rastrear e registrar presença e votos
Conclusão: como uma boa administradora pode te auxiliar
Esses 7 desafios são comuns em condomínios, e nem sempre a solução é óbvia ou de fácil aplicação.
Por isso, contar com uma empresa especializada para te ajudar na gestão condominial é uma ótima escolha.
A falta de quórum e os conflitos entre direitos individuais e coletivos em condomínios são os maiores desafios.
Dessa forma é importante contar com profissionais qualificados, especialistas, que podem fornecer apoio jurídico e técnico.
Uma administradora experiente já possui conhecimento sobre as maiores dificuldades da administração condominial, e já tem métodos validados para lidar com cada situação.
A Aliança Condomínios pode te ajudar, síndico, oferecendo orientações, materiais e ferramentas, revisão da Convenção de Condomínio, condução da assembleia, e com apoio jurídico, contábil e técnico em diversas questões.
Não espere mais: faça contato com a gente, e solicite uma proposta!
