Área comum do condomínio: o que é preciso saber?

O que se pode ou não fazer nas áreas comuns do meu condomínio? 

A resposta a essa pergunta precisa estar clara para síndicos e moradores. Essa clareza evitaria muitos dos problemas desnecessários envolvendo os espaços comuns de condomínios.

Espaços compartilhados — presença de áreas comuns — é um dos critérios que definem um condomínio. 

Diversas atividades podem ser realizadas nesses espaços, como:

 

• festas;
• reuniões;
• práticas esportivas;
• receber visitas;
• lazer;
• dentre outros.

 

A administração do condomínio é responsável pela boa gestão das áreas comuns, e deve garantir que esses espaços sejam bem utilizados e preservados.

 

Neste artigo, tu vais entender com mais detalhes a jurisdição sobre as áreas comuns, tudo que pode e que não pode, e ver algumas dicas práticas para manter a ordem e a boa convivência quanto aos espaços comuns do teu condomínio.

 

 

O que é considerado área comum em um condomínio? 

 

São citadas pela Lei nº 4.591/64, Capítulo V – “Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações” as “coisas” e “partes comuns”:

 

“Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.”

 

No artigo 1331 do Código Civil, são caracterizadas as áreas comuns:

 

“§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

 

Assim, na prática, quais são as áreas comuns? 

 

• corredores, escadas, elevadores, hall, áreas verdes;
• salões de festas, piscina, playground e academia;
• portaria, jardim, caixa d’água, telhado, fachada.

 

Já que o usufruto dessas coisas e áreas comuns é um direito de todos os moradores, esse uso deve ter limites e regras claras, que devem ser estabelecidas na Convenção de Condomínio.

Ou seja, o uso de um indivíduo ou grupo não deve prejudicar o direito das outras pessoas de também utilizá-lo. 

E aqui entram as obrigações de preservar e higienizar esses espaços, bem como utilizá-los com bom senso.

 

Como utilizar as áreas comuns do condomínio?

 

Ter áreas comuns compartilhadas no condomínio é uma das grandes vantagens desse modelo de habitação.

Todos podem ter acesso à piscina, a um salão de festas, boa academia e outros espaços de lazer, por um preço muito mais acessível.

Portanto a utilização desses espaços tem de ser cuidadosa, e respeitar o direito dos outros moradores de desfrutá-las da mesma maneira.

O uso da área comum do teu condomínio deve considerar os seguintes limites, que devem estar estabelecidos na Convenção:

 

1. Horário de funcionamento: devem ser determinados para piscinas, salões de festas e academia, por exemplo.
2. Reservas obrigatórias: para usar exclusivamente o salão de festas, por exemplo, é preciso agendar previamente e negociar com os demais moradores.
3. Cuidados com higiene e conservação: danos a equipamentos, deixar sujeira em churrasqueiras, por exemplo, podem gerar multas ao morador responsável.
4. Comportamento e respeito ao sossego: especialmente em festas, pecar por barulho excessivo e comportamento desrespeitoso também podem levar a multas ou advertências.

 

Quem cuida da área comum? O papel do síndico e da administradora

 

O Código Civil deixa bem claro, no artigo 1.348, inciso V:

 

“Compete ao síndico: (…) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.”

Além disso, o síndico deve mediar e propor soluções para os conflitos decorrentes do uso compartilhado das áreas comuns.

 

A administradora de condomínio realiza a gestão no mesmo sentido, sendo algumas de suas funções:

 

 

• Contratar manutenção, limpeza, controles de acesso;

• Acompanhar fornecedores;

• Mediar conflitos sobre uso dos espaços comuns.

 

Dessa maneira, síndico e Administradora trabalham juntos na preservação da orgem e harmonia na utilização da área comum.

 

Regras de uso da área comum: o que pode e o que não pode? 

Regras para utilização da área comum devem estar contidas no Regimento Interno e na Convenção de Condomínio.

É comum ter limites e regras específicas para:

 

• reservar o salão de festas

• horários para utilizar piscina e academia

• proibição de festas em lugares impróprios e barulho em excesso

• coleta de lixo, cuidados com dejetos dos animais de estimação nas áreas comuns.

 

Mais comuns ainda são os conflitos em razão de som alto, barulho, uso indevido das vagas de garagem, festas sem agendamento prévio, reuniões com visitantes que causam alguma perturbação, etc.

Como resolver esses conflitos?

Como sempre, é preciso apostar na prevenção, por meio de uma comunicação clara e assertiva para com todos os moradores.

Reforçar sempre as regras e aplicar de maneira justa as consequências previstas tende a manter o clima sempre organizado e o respeito aos limites e à boa convivência.

 

Convivência e bom senso: como evitar conflitos no uso das áreas comuns?

 

Dicas para moradores:

 

• informar-se sobre os horários e as regras de utilização de cada espaço comum, e caprichar na limpeza e organização após festas e outros eventos que envolvem comida, bebida, etc.
• antes de reclamar de barulho ou outra situação que para ti pareça irregular, tentar conversar pacificamente, explicar e relembrar as regras com respeito.
• caso seja necessário, reportar uma reclamação formal diretamente com o síndico ou administradora.

 

Dicas para o síndico:

 

• comunicar claramente as regras e consequências do descumprimento para utilização das áreas comuns. Mantenha uma rotina de avisos, com panfletos físicos e digitais, e relembre sempre que considerar necessário.
• os informativos podem ser fixados dentro dos próprios espaços, com todas as regras de utilização e penalidades do descumprimento, para alertar não só o morador responsável, mas os visitantes que porventura estejam utilizando a área comum.
• aplicar as regras de forma justa, chamando a atenção, advertindo e multando de forma proporcional.
• se necessário, peça ajuda da administradora para mediar os conflitos e avaliar descumprimentos e medidas cabíveis.

 

Conclusão

As áreas comuns de condomínio são um patrimônio coletivo, e devem ser utilizadas com respeito, responsabilidade e zelo.

Os síndicos são responsáveis também pela gestão das áreas comuns, e podem contar com o auxílio da Administradora de Condomínios para isso.

Organizar todas as informações importantes sobre horários, forma correta de utilização e higienização, bem como disponibilizá-las em locais visíveis, em panfletos ou placas, e de forma digital nos grupos de Whatsapp, por exemplo.

É um dever dos moradores colaborar com a melhoria da qualidade da convivência, buscando cumprir as regras, e utilizando dos canais formais para reportar situações de conflito ou descumprimento.

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