As taxas de condomínio são a contribuição financeira, pagas pelos proprietários e/ou moradores, que custeiam as despesas comuns de um condomínios.
Que despesas são essas?
- manutenções das áreas comuns;
- salários dos funcionários;
- contratação de serviços;
- compra de novos utilitários e equipamentos;
- segurança;
- água e energia (geralmente).
Cada condomínio possui o seu valor, estabelecido em assembleia, e que deve ser pago por todos, sem exceção.
São as taxas condominiais que permitem que o condomínio continue funcional, atendendo a todas as necessidades dos moradores, com segurança, higiene e conforto.
Neste artigo, tire todas as tuas dúvidas sobre as taxas de condomínio. Veja quais são os seus deveres como morador ou proprietário, como conferir se as tuas taxas estão corretas, e o que acontece caso haja inadimplência.
Ótima proveito!
Taxa de condomínio: quem é responsável por ela?
É dever dos moradores ou proprietários o pagamento da taxa condominial, pois esta é a única fonte de renda para o condomínio, de onde ele pode custear suas manutenções, serviços essenciais, limpeza, segurança, e assim por diante.
Logo a seguir, explicaremos se há e qual é a diferença entre os pagamentos de responsabilidade do proprietário, e os pagamentos de responsabilidade do morador/inquilino.
O valor da cota a ser rateada por todas as unidades é definido em assembleia, a partir do planejamento orçamentário condominial, ou pela simples divisão das despesas atuais.
O síndico é responsável pelas cobranças, transparência na prestação das contas, controle dos pagamentos, pelas cobranças extrajudiciais e ações judiciais de cobrança, quando se fazem necessárias.
Mas, como ficam as despesas se um ou mais condôminos deixam de pagar?
Infelizmente, como as contas não deixam de chegar, o valor não pago por alguns deve ser coberto pelos outros, enquanto não há ação judicial do síndico contra o condômino inadimplente.
Tem diferença no pagamento de taxas de condomínios entre moradores e proprietários?
Ótima pergunta, tchê!
Existem, sim, diferenças nos pagamentos das taxas condominiais entre os moradores/inquilinos e os proprietários.
Os moradores pagam as chamadas taxas ordinárias; os proprietários pagam as chamadas taxas extraordinárias.
Quais são as despesas ordinárias?
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), as despesas ordinárias são:
“§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
- a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.”
Quais são as despesas extraordinárias?
“Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
- a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- g) constituição de fundo de reserva.”
Perfeito! Então as taxas condominiais extraordinárias são arcadas pelo proprietário porque elas agregam valor exclusivamente ao imóvel e seu potencial de futura locação, e não necessariamente à qualidade de vida do inquilino atual.
Mas… E entre um morador e outro? Tem diferença? As taxas não devem ser iguais pra todo mundo?
Nem sempre! Entenda a seguir o que é a chamada “fração ideal”, e porque isto determina uma taxa maior para alguns moradores.
O que é a fração ideal e como ela altera as taxas de condomínio?
A fração ideal é a fração que cada unidade possui sobre todo o terreno, e das partes comuns do edifício.
Em um condomínio, as áreas comuns, como corredores, garagem, escadas, salão de festas, etc, pertencem a todos os condôminos, de maneira coletiva. Dessa maneira, cada proprietário têm uma fração ideal sobre o todo (essa fração não corresponde a uma parte física delimitada dessas áreas).
Essa fração pode mudar dependendo do tamanho, localização, e outras características da unidade.
Como a fração ideal afeta as taxas de condomínio?
É muito simples: algumas unidades do condomínio são maiores, melhor localizadas, possuem melhores fachadas, ou melhores fundos, etc. Isso tudo é calculado e representado pela “fração ideal”, e já vem registrada na matrícula do imóvel.
Portanto, por exemplo, uma unidade x será responsável por 5% das despesas condominiais, pois possui 5% da fração ideal.
É assim que, às vezes, as taxas de condomínio varia entre uma unidade e outra.
Se for de desejo dos condôminos, a Convenção pode prever que todos paguem valores de taxas de condomínio iguais, independentemente da fração ideal. Essa determinação deve ser aprovada em quórum (⅔ dos condôminos).
Devo pagar a taxa de condomínio antes ou depois de usar o imóvel?
Se tu és inquilino, é provável que tenha tido essa dúvida.
“Nem cheguei no imóvel ainda, e já estou pagando o condomínio!”
E é isso mesmo: a taxa de condomínio é sempre paga antes de morar. Ou seja, o pagamento é referente ao mês vigente.
Se o morador entrar dia 15, bem no meio do mês, ele pagará o valor proporcional, e no início do próximo mês, já paga também a próxima taxa inteira.
E as medidas judiciais? O síndico pode me processar por deixar de pagar as taxas de condomínio?
Sim! O síndico não só pode, mas deve cobrar as contribuições dos condôminos, bem como aplicar multas devidas e, se necessário, aplicar uma cobrança judicial.
E aqui estamos nos referindo a você, proprietário!
Isto está no Código Civil, artigo 1.348, e é fundamental que o síndico tome essa medida, pois alguém precisa ter essa responsabilidade, e esse alguém é você.
Mesmo que o locatário deva arcar com as despesas, a princípio, o proprietário é o responsável final, e é contra o proprietário que o síndico moverá ação judicial, quando necessário.
Conclusão
Por enquanto, é isto!
Esse aqui é o teu guia inicial sobre as taxas condominiais.
Ainda tem dúvidas? Deixe nos comentários, que a Aliança te ajuda!
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