Análise de contratos em condomínios: guia prático e jurídico para síndicos

 

Fazer questão de contrato para tudo! Essa medida não é um luxo, muito menos exagero.

Contratos bem redigidos e por isso claros são a primeira linha de defesa jurídica do condomínio, contra multas, ações trabalhistas, acidentes e responsabilizações civis que podem custar muito caro.

Em diversas situações a carência do contrato define uma responsabilização e outras consequências sérias para o condomínio.

Neste artigo, trataremos da importância da análise de contratos profissional para os condomínios: entenda como ter um jurídico forte ou advogados especialistas garante a segurança financeira, reputacional e operacional do teu condomínio.

Anota tudo aí, tchê!

 

Fundamentos legais que devem orientar a análise

 

A análise contratual pormenorizada é orientada por certos fundamentos legais. Quando a equipe jurídica, junto ao síndico, analisa os contratos, é preciso fundamentar a revisão com base em princípios e normas do Direito Civil e Trabalhista: 

 

• Responsabilidade civil objetiva/subjetiva: o Código Civil estabelece a responsabilidade pela reparação de dano quando comprovado nexo causal. Isso é obrigatório em muitos litígios para o condomínio. Nesse sentido, o contrato precisa ser elaborado de forma a prevenir falhas, omissões e negligências que possam gerar essa responsabilização;

 

 

• Direito do trabalho e terceirização: a Súmula 331 do TST estabelece que, em casos de terceirização, o condomínio pode responder subsidiariamente, por dívidas trabalhistas da empresa contratada, caso não cumpra suas obrigações. Dessa forma, contratos de portaria, limpeza, manutenção e segurança precisam de revisão no sentido da regularidade trabalhista, cláusulas de fiscalização e mecanismos de proteção ao condomínio.

 

• Previdência e benefícios por acidente: benefícios do INSS e regras de enquadramento estão em portarias e instruções normativas do INSS. O condomínio precisa seguir as obrigações previdenciárias e comprovar os recolhimentos. 
• Jurisprudência sobre condomínio como responsável/empregador: há decisões do STJ que reconhecem a responsabilidade do condomínio por atos de empregados, inclusive quando o dano decorre de atividade ligada ao trabalho. 

 

Pontos essenciais a analisar em qualquer contrato de prestação de serviços

 

Por isso, em qualquer contrato de prestação de serviços, síndico, condomínio e setor jurídico da administradora precisam dar muita atenção aos seguintes pontos, especialmente no sentido da clareza e boa redação (para não deixar margem para dúvidas):

 

1. Objeto e escopo: o objeto é o “protagonista” do contrato — quem ou o quê está sendo contratado, ou seja, o serviço, a obra ou a obrigação em questão. Já o escopo é o “como”, o nível de detalhe e os limites do objeto. 
2. Qualificação das partes: aqui entram a razão social/CNPJ, endereço, responsável técnico, verificação de inscrições e regularidade trabalhista ou tributária. 
3. Remuneração e encargos: claro, e este ponto precisa de todo o cuidado, estamos falando do preço, da forma de reajuste, encargos trabalhistas, bem como INSS, FGTS e impostos. 
4. Cláusula de responsabilidade: o STJ, bem como Tribunais estaduais e a Justiça do Trabalho reconhecem que o condomínio pode ser responsabilizado por atos de seus empregados, prepostos ou prestadores, quando estiverem ligados às atividades realizadas em nome do condomínio. Ficam incluídos aqui danos causados por zeladores, porteiros(as), empresas de manutenção ou equipes terceirizadas. 
5. Comprovação de regularidade: aqui entram as certidões atualizadas do prestador, como as fiscais, trabalhistas e previdenciárias. Quando houver mão de obra, exigir comprovantes mensais do FGTS, INSS e folha. Assim, o condomínio não será responsabilizado por dívidas da organização.

 

Cláusulas específicas

• Cláusula de responsabilidade trabalhista e indenização: nessa cláusula, deve ficar claro que o responsável pelos salários, férias, FGTS, INSS e outras obrigações dos funcionários é a empresa contratada, e não o condomínio. Além disso, se um funcionário da empresa entrar com ação trabalhista, alegando que era trabalhador do condomínio, é a própria empresa quem deve lidar com a situação. E, se o condomínio vier a ser condenado junto, a empresa fica obrigada a reembolsar os valores pagos, e os custos e honorários do processo.

 

• Cláusula de exigência de seguros: verificar se os seguros são compatíveis com o serviço (especialmente Responsabilidade Civil e Acidentes Pessoais). Esses seguros protegem o condomínio em caso de danos materiais ou acidentes.

 

• Cláusula de subcontratação e responsabilidade solidária: o contrato deve esclarecer se a subcontratação é permitida. Se sim, deve depender de autorização prévia, e todos os subcontratados devem cumprir exigências de regularidade. Assim, a empresa contratada permanece responsável por tudo, mesmo terceirizando parte do serviço. 

 

Por que contratar um escritório especializado em direito condominial e trabalhista

 

Uma análise contratual em condomínios envolve áreas de direitos diferentes, como civil, direito do consumidor, direito trabalhista e previdenciário.

Um escritório especializado ou um advogado especialista podem:

 

1. elaborar contratos que minimizam os riscos de reconhecimento de vínculo empregatício;
2. inserir cláusulas de responsabilidade e proteção alinhadas à jurisprudência vigente;
3. realizar a revisão de apólices e seguros obrigatórios, de modo a garantir que a cobertura seja compatível com a atividade;
4. orientar síndico e administradora com rapidez em acidentes, notificações, fiscalizações ou ações judiciais. 

Condomínios são empresas complexas, e as decisões e questões judiciais que os envolvem têm nuances específicas, portanto é fundamental ter profissionais com vivência contínua na área para ajustar cláusulas aos riscos reais, e não apenas teóricos.

 

 

Dicas práticas para o síndico na hora de contratar

1. Nunca contratar informalmente: contratos “de boca” carregam muitos riscos. Exija sempre contrato escrito e cópias dos documentos (certidões negativas, comprovantes de recolhimento, etc.). 
2. Exija seguro e cheque apólice: solicite a apólice, confira a vigência, o valor segurado, e veja se o condomínio está incluído como beneficiário/indenizado. 
3. Fiscalize e registre tudo: ordens de serviço, escalas, relatórios de fiscalização, e mantenha arquivo cronológico. 
4. Evite contratar “por pessoa física” para serviços contínuos: a contratação por pessoa física para serviços contínuos tende a aumentar o risco de reconhecimento de vínculo. Use sempre empresa com CNPJ quando o serviço for duradouro. 
5. Padronize teus contratos: um contrato-base aprovado em assembleia com ajustes pontuais reduz erros e divergências. 
6. Treine a equipe administrativa: estabeleça treinamentos regulares da recepção, dos zeladores e síndicos, que devem sempre saber o que exigir e como registrar irregularidades. 
7. Auditoria periódica: mantenha uma auditoria periódica a cada 6–12 meses, e solicite certidões e comprovantes de recolhimento. 
8. Tenha um plano de contingência: em caso de acidente, tenha pronto o passo a passo a ser seguido(acidente, atendimento, comunicação ao seguro, notificação à empresa e ao advogado). 

 

Conclusão

 

Contratos descuidados em condomínios geram riscos, como terceirização irregular, falta de seguro e, um dos mais graves, acidente com trabalhador informal.

Todas essas situações podem gerar responsabilização e custos altíssimos para os condomínios. Portanto, um contrato claro, alinhado à legislação, e que protege o condomínio para problemas reais, reduz drasticamente a exposição do condomínio a multas, ações trabalhistas, além das indenizações altas.

Bom boa orientação, é possível proteger o patrimônio do condomínio, e a segurança dos moradores e inclusive das empresas parceiras.