Todos os condomínios estão submetidos a um conjunto de leis e regulamentos fundamentais para manter seu funcionamento, suas estruturas e a boa convivência entre as pessoas que ali habitam.
A pluralidade dessas obrigações pode causar confusão e tornar o alinhamento legal mais difícil.
Uma administradora de condomínios auxilia na gestão do condomínio em todos os aspectos, abordando obrigações cíveis, trabalhistas, tributárias, contábeis, dentre outras.
Neste artigo, você vai entender melhor quais são as obrigações legais de um condomínio e como manter o seu condomínio adequado e em conformidade com regulamentos e normativas.
O que é um Condomínio
Um condomínio é um espaço compartilhado por mais de um proprietário que pode ser vertical, horizontal ou misto.
Os proprietários possuem suas áreas privativas e áreas comuns e, para as áreas comuns, todos possuem os mesmos direitos e deveres.
Condomínios podem ser compostos de:
- apartamentos;
- casas;
- salas comerciais;
- dentre outros.
Depois da Pandemia de 2020, os chamados “coworkings”, onde se dividem salas para uma equipe de trabalho, têm se tornado populares e também são considerados um tipo de condomínio.
Você verá a seguir que o Condomínio é um tipo muito específico de organização, e por isso é preciso cuidado e atenção na hora de organizar as suas obrigações legais, sejam elas trabalhistas, cíveis, fiscais, ou outras.
Gestão Condominial
O principal gestor do condomínio é o síndico. Em geral, o síndico é eleito em assembleia ou contratado por uma administradora de condomínios.
A administradora, quando contratada, pode fornecer o síndico, ou dar suporte para o síndico eleito na gestão, administração e cuidados legais necessários.
Atentar-se às obrigações legais de um condomínio é uma parte fundamental da gestão, já que todos estão submetidos a:
- Constituição Federal e Leis Federais;
- Leis Estaduais e Municipais (se houver);
- Medidas Provisórias;
- Normas Regulamentadoras (NR);
- outras resoluções específicas.
Que tratam sobre:
- Obrigações trabalhistas;
- Obrigações tributárias;
- Obrigações fiscais e contábeis;
- Obrigações cíveis;
- RAIS E RENF;
- dentre outras.
Entenda melhor quais são essas obrigações nos tópicos a seguir.
Obrigações legais trabalhistas para condomínios
As obrigações legais trabalhistas para os condomínios perpassam a inscrição no CNPJ, cadastro no PIS/PASEP, anotações da Carteira de Trabalho e Previdência Social, contribuições do INSS e previdenciária patronal (CPP) e RAIS.
Além dessas, há também a Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (CRGS), as guias de recolhimento do FGTS, a Declaração do Imposto de Renda na Fonte (DIRF), a Comunicação de Dispensa (CD), quando for o caso.
O condomínio ainda deve, durante sua rotina:
- Responder sobre reclamatórias trabalhistas;
- Preencher livro de inspeção de trabalho e de ponto;
- Cumprir com o cronograma da implementação do eSocial.
Obrigações legais tributárias, fiscais e contábeis para condomínios
Embora os condomínios não sejam considerados pessoas jurídicas pela Lei, é preciso realizar o cadastro do CNPJ.
Com relação às obrigações tributárias, os condomínios se encontram numa posição excepcional: possuem CNPJ mas não são consideradas pessoas jurídicas, pois não há lucro e não há renda.
Entretanto, está dentro das obrigações legais dos condomínios o pagamento de impostos, declarar documentos fiscais importantes e obrigações contábeis.
Há dois documentos fundamentais que compõem obrigações fiscais em condomínios, ambas enviadas por meio do eSocial:
- Relação Anual de Informações Sociais (RAIS): a RAIS contém dados sobre as atividades trabalhistas e fomenta o banco de dados para realização de análises e estudos sobre o trabalho no país.
Portanto, é preciso enviar também as informações sobre os funcionários do condomínio. - Escrituração Fiscal Digital de Retenções e outras Informações Fiscais (REINF): envolve a documentação de serviços tomados ou prestados — mão de obra, segurança, limpeza, construção e manutenção, por exemplo.
Essa escrituração é importante pois resume num só lugar diversas documentações fiscais que antes eram entregues separadamente. a REINF passou a ser vigente desde 2021.
Fazem parte do REINF a Guia de Recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (GFIP), Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte (DIRF), a Relação Anual de Informações Sociais (RAIS) e o CAGED (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados).
Obrigações legais cíveis para condomínios
As obrigações cíveis, no contexto dos condomínios, estão ali para ajustar os direitos e deveres dos condôminos e dos síndicos.
O Código Civil (Lei 10.406/2002) estabelece essas normativas.
Quanto está quite com despesas e deveres condominiais, os condôminos têm direito a:
- votar em assembleias, operar em cargos administrativos;
- decidir, em assembleia, o que deve ser feito com o dinheiro comum;
- convocar assembleia sem intermédio do síndico (quando há número suficiente de pessoas;
- destituir o síndico em assembleia, quanto estiver em maioria absoluta;
- pagar proporcionalmente as despesas do condomínio, de maneira justa;
- dentre outros.
Por outro lado, são deveres dos condôminos:
- pagar sua contribuição em dia para despesas condominiais, proporcionalmente;
- seguir e cumprir com o Regulamento Interno, a Convenção e a legislação geral;
- não fazer obras que ponham em risco a segurança do edifício ou que altere a fachada;
- pagar multas e juros devidos.
Além disso, há as responsabilidades do síndico. O síndico é a pessoa eleita pelos condôminos para executar as funções administrativas e de gestão de um condomínio.
Seguem algumas responsabilidades que cabem a ele:
- Responsabilidade Social
- Responsabilidade Digital (LGPD)
- Responsabilidade Moral
- Responsabilidade Civil
- Responsabilidade Criminal
- Responsabilidade Ambiental
Juntamente com as responsabilidades, vêm as funções a serem cumpridas, que giram em torno da realização de manutenções (preventivas e obrigatórias), cobrar devidamente dos condôminos as suas contribuições, realizar o seguro da edificação, zelar pela conservação das áreas comuns, convocar e prestar contas à assembleia, e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (Artigo 1348 do Novo Código Civil).
Destaques (auditorias e legislação de condomínios)
Nesse contexto de obrigações legais, síndicos e condôminos têm alguns pontos importantes a se atentar.
Recentemente, o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio Grande do Sul (CREA-RS) realizou uma ação intensiva de fiscalização de condomínios por todo o estado.
Nessas auditorias, são avaliados:
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Conclusão
Esse foi um resumo compreensível das obrigações legais para condomínios.
Na Aliança, nós temos equipes especializadas para cuidar de todas essas obrigações para o seu condomínio.
Nós somos especialistas em gestão condominial e pensamos nas formas mais facilitadas e ágeis de você manter o seu condomínio sempre em dia com as obrigações legais, sejam elas trabalhistas, cíveis, fiscais, e todas as demais.
Aqui, estamos comprometidos em proporcionar uma experiência de qualidade para todos os condôminos. Conte conosco para cuidar do seu patrimônio com responsabilidade e dedicação!
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Referências
- EFD-REINF: Os condomínios precisam declarar?
- As obrigações fiscais e contábeis do Condomínio.
- Código civil em condomínio: direitos e deveres de moradores e síndicos.
- Prevenção e Reparo de Danos estruturais em condomínios.
