Você conhece a profissão de síndico profissional? O que significa isso? O que fazem os síndicos profissionais, quais são as formas de contratação e a forma de atuação?
Neste artigo, responderemos a todas essas perguntas.
No contexto da vida em condomínio, é mais comum ouvirmos falar do síndico eleito; aquele que escolhemos dentre os condôminos ou moradores do nosso condomínio, e que será responsável pela administração do prédio a partir da eleição.
Entretanto, essa profissão específica existe, e cada vez recebe mais valorização do mercado.
Neste artigo, você vai entender por que o síndico profissional é um profissional cada vez mais requisitado, como se dá sua formação, como é o seu trabalho, e como fazer para contratar um em Porto Alegre/RS.
O que é e o que faz um síndico profissional?
O síndico profissional é aquele que profissionaliza uma função que, só recentemente, tem recebido a devida atenção.
Ser síndico de condomínio exige qualificação, experiência e treinamentos, já que a administração de condomínios hoje é tão complexa e exigente quanto a gestão de uma empresa.
Dessa maneira, o síndico é um profissional, que pode ser contratado de maneira exclusiva ou parcial, por um condomínio, para tomar conta de toda a parte administrativa, contábil, financeira, e também o que diz respeito às manutenções e segurança do condomínio.
Portanto, são três as principais competências do síndico profissional nos condomínios:
Gestão financeira e prestação de contas
Esse ângulo de atuação do síndico envolve, por exemplo, o planejamento orçamentário anual, super importante para prever bem os gastos, garantir as prioridades e a segurança financeira do condomínio.
Além disso, faz-se necessário o controle de inadimplência e a emissão de relatórios financeiros transparentes e claros; tudo para assegurar boa saúde financeira ao condomínio.
Manutenção preventiva e segurança (NBR 16.280)
Ponto-chave da administração condominial, as manutenções preventivas e de segurança demandam atenção especial, pois dizem respeito à saúde e ao bem-estar dos condôminos e moradores.
Aqui, o síndico profissional precisa planejar as fiscalizações periódicas e as manutenções obrigatórias, prevê-las no orçamento anual, negociá-las com os moradores, garantir o controle e as exigências técnicas, e assim por diante.
Mediação de conflitos e aplicação do Regimento Interno
Uma das características mais marcantes da vida em condomínio é a pluralidade de pessoas que compartilham espaços em comum, o que, naturalmente, levará a conflitos e atritos a respeito da convivência, rotinas, higiene e outras questões.
O síndico profissional atua na escuta dos moradores quanto a esse tipo de problema, e eventuais mediações de conflitos, garantindo que se siga estritamente o que há na Lei, bem como o próprio Regimento Interno do condomínio.
Este é um ponto que destaca muito a importância de um síndico profissional, pois, em questões de pessoas nos condomínios, é preciso imparcialidade e grande conhecimento.
Um síndico morador nem sempre terá o treinamento e a preparação necessários para mediar conflitos de forma eficiente e imparcial.
Assim, o síndico profissional faz uma grande diferença no cotidiano do condomínio.
O respaldo legal: o que diz o Código Civil?
O Código Civil (Lei 10.406/2002) descreve e detalha os deveres do síndico. É a partir dessa legislação que vêm as prerrogativas do síndico profissional, bem como seus direitos e deveres.
Os artigos 1.347 a 1.356 regem a figura do síndico dentro do CC. Em primeiro lugar, o Código trata de suas competências, que são:
“(…) I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.”
Além disso, os artigos especificam condições para convocações das assembleias, quóruns para votações e decisões, dentre outros.
Mas, voltando ao síndico, é importante entender que esse profissional possui dois tipos de responsabilidades em relação ao condomínio: a responsabilidade civil, e a responsabilidade criminal.
Responsabilidade civil do síndico profissional
Em primeiro lugar, o síndico profissional pode responder civilmente por prejuízos financeiros ou materiais ao condomínio, a moradores ou terceiros por negligência, omissão ou abuso de poder (quando o síndico age além do que a assembleia ou a lei autorizam).
- Consequências: o síndico perde a proteção patrimonial do cargo, responde com os próprios bens e pode ser obrigado a indenizar os prejudicados ou ressarcir o caixa do condomínio.
- Exemplos comuns: negligenciar manutenções básicas (fachada, para-raios), expor devedores (condômino ou morador) de forma vexatória, ou gastar com obras sem adequada aprovação prévia.
Responsabilidade criminal do síndico profissional
Ocorre quando a conduta do síndico, seja por desvio intencional ou por falta grave de cuidado, é classificada como crime.
- Consequências: processo penal, risco de prisão, penas alternativas e antecedentes criminais.
- Exemplos comuns: desvio de dinheiro do condomínio (apropriação indébita), apresentar notas frias (estelionato), ou não repassar o INSS retido na folha de pagamento dos colaboradores. Em outros sentidos, como o síndico profissional é o garantidor legal da segurança do prédio, acidentes causados por falta de manutenção podem gerar processo criminal por lesão corporal ou homicídio culposo.
Diferenças práticas: Síndico profissional vs. Síndico morador
| Síndico Morador | Síndico Profissional | |
|---|---|---|
| Vínculo com o condomínio | Residente eleito | Profissional externo contratado |
| Tomada de decisão | Pessoal / Relação de vizinhança | Imparcial / Baseado no Regimento Interno |
| Formação técnica | Variável (geralmente leigo) | Especializada (adm, direito, finanças) |
| Disponibilidade de tempo | Limitada (concilia com outra profissão) | Dedicação contratual específica |
| Responsabilidade jurídica | Assume os mesmos riscos, frequentemente sem preparo | Resposta técnica e cobertura de seguro profissional |
Quando vale a pena contratar um síndico profissional em Porto Alegre?
A escolha entre síndico profissional e síndico morador depende do tamanho do condomínio, da realidade do empreendimento e da necessidade real.
Se olhamos para condomínios maiores, vemos com clareza que demandam mais operação, que possuem mais funcionários (próprios ou terceirizados), e em geral, têm maior complexidade, e podem se beneficiar grandemente de um síndico profissional.
Esses são, portanto, bons candidatos para contratar um síndico profissional.
Paralelamente, condomínios antigos em Porto Alegre (bairros como Moinhos de Vento, Petrópolis e Rio Branco) podem demandar reformas mais frequentes e adequação de estruturas de segurança, etc.
Da mesma maneira, empreendimentos novos e condomínios-clube de grande porte na capital ou no Litoral Norte (Capão da Canoa e Xangri-lá) também possuem alta demanda operacional e áreas de lazer complexas.
Finalmente, claro, sempre há a possibilidade de faltar candidatos moradores dispostos a assumir a responsabilidade civil do cargo.
Qual o valor médio de um síndico profissional em Porto Alegre e como escolher?
O valor médio do salário de um síndico profissional em Porto Alegre vai de R$ 2.500,00 a R$ 6.000,00.
Para condomínios com mais de 100 unidades, esse valor pode ultrapassar os R$ 10.000,00.
Já para a contratação, não deixe de checar a experiência do profissional, cursos, reputação e referências.
Por fim, administradoras como a Aliança Condomínios, possuem seus próprios síndicos profissionais, e que podem oferecer suporte técnico completo, facilitando o acompanhamento dos moradores, especialmente agora, com o Aliança Online 2.0. Conheça o app:
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Conclusão
Um síndico profissional pode tornar a administração do condomínio muito mais tranquila e eficiente.
É importante lembrar que dedicação exclusiva e imparcialidade são dois pontos que podem definir a escolha de um condomínio pela sindicância profissional.
Falando nisso, em Porto Alegre, você pode encontrar síndicos profissionais associados à Aliança Condomínios. Eles e elas possuem qualificação de primeira e experiência extensa em diversos empreendimentos condominiais na região.
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