A assembleia de condomínio é o espaço onde se tomam as decisões fundamentais para o condomínio.
Eleição do síndico, alteração de regras e normas, aprovação de obras (das menores às mais importantes), e todas as outras questões que podem ter impacto sobre a vida do morador e do condômino, são deliberadas no espaço da assembleia.
Para que se realize de forma correta, certos procedimentos são indispensáveis, e garantem a segurança jurídica do condomínio, bem como uma gestão tranquila e produtiva.
Por outro lado, se há falha na convocação, votação ou irregularidades na condução dos processos e trabalhos, compromete-se a validade das decisões, e é preciso ter uma saída: a impugnação da assembleia.
Nos cenários em que isso acontece, qualquer condômino prejudicado pode contestar, solicitando anulação total ou parcial da assembleia. Esse processo pode gerar conflitos e paralisar ações importantes já correntes no condomínio, bem como aumentar custos que poderiam ser evitados se tivessem sido observados os procedimentos garantidores.
Como a Aliança quer o melhor para ti, síndico e síndica, neste artigo iremos explicar, com fundamentação na legislação e nas melhores práticas condominiais, quando é que uma assembleia pode ser impugnada, quem pode solicitar esse procedimento, e delinear os erros mais comuns que levam à contestação e possível anulação.
Afinal, está chegando o fim do ano, e com ele vêm as prestações de contas e as assembleias. Queremos garantir que a virada de ano dos seus empreendimentos seja um sucesso!
Entenda como prevenir o teu (ou teus) condomínios de passar por uma impugnação de assembleia que irá comprometer o andamento das obras, trabalhos e de processos importantes da gestão.
Leia até o final e ótimo aprendizado!
Principais motivos para impugnação da assembleia
1) Convocação ou comunicação defeituosa
Para que a assembleia seja válida, os condôminos/moradores precisam ser devidamente convocados conforme a Convenção ou a Lei.
O Código Civil indica a obrigatoriedade de convocação da assembleia para todos os condôminos. Portanto, se essa convocação e sua comunicação foram defeituosas, é possível impugnar a assembleia.
2) Deliberação sobre assunto não incluído no edital
Quando uma assembleia for marcada, seu edital de convocação precisa indicar as previsões de deliberação, ou seja: o que será discutido ali.
Qualquer deliberação e consequente decisão tomada sobre uma pauta que não constava no edital pode ser questionada e frequentemente anulada.
3) Falta do quórum exigido legalmente ou pela convenção
Se a matéria deliberada em assembleia exige quórum qualificado (por exemplo, alteração da convenção), e o quórum não foi observado, essa decisão também pode ser contestada.
4) Fraude, coação, vícios de vontade (erro, dolo)
Quando há fraude, coação, ou os chamados vícios de vontade (erro ou dolo), por exemplo, quando as informações passadas são incompletas, ou levam ao engano do condômino para indução do voto favorável.
Assim, inclui-se ainda o uso indevido de procurações para configurar a anulabilidade da decisão em assembleia. Nesses casos, é preciso haver prova do vício.
Exemplo de erro:
Durante uma assembleia do condomínio, o síndico propõe uma “aprovação de obra de reparo emergencial”, informando que se trata apenas de pintura das áreas comuns. O condômino vota acreditando nessa informação. Depois ele descobre que a obra inclui substituição estrutural cara e vai gerar mensalidade extra alta. O condômino sustenta que houve erro: ele votou com base numa falsa informação (isto é, ele entendeu que se tratava de algo mais leve).
Exemplo de dolo:
O síndico ou um grupo de condôminos convence outros a votar uma deliberação dizendo que “esta será a última vez que pagaremos esta taxa extraordinária”, sabendo que não é verdade. Esse engano induz ao voto favorável. Após a assembleia, percebe-se que a taxa vai existir por muitos anos. Aqui há dolo, ou seja, manipulação intencional da informação para induzir ao voto.
5) Desrespeito à convenção ou a normas legais
Se as deliberações da assembleia foram contra a convenção ou a lei, elas podem ser anuladas. A lei prevê que deliberações que descumprem a lei ou regulamentos aprovados interiormente são passíveis de contestação e anulação, a pedido do condômino que não concorde com a decisão.
Quem costuma pedir a impugnação, e por quê?
Normalmente, quem pede a contestação da assembleia são:
- condôminos ausentes por falta de convocação;
- condôminos contrários à decisão tomada;
- grupo de condôminos que percebem que houve prejuízo (financeiro ou de direitos) decorrente da deliberação;
- em certos casos, o próprio síndico ou o conselho, quando identificam vício grave do processo de condução da assembleia.
A contestação ou impugnação da assembleia serve, evidentemente, para proteger os direitos previstos na convenção, e para evitar decisões que causam prejuízo patrimonial ao condomínio, ou financeiro ao condômino. É preciso garantir a observância dos quóruns e formalidades obrigatórios na assembleia.
Como funciona a impugnação?
- Primeiro, é preciso tentar uma solução interna: solicitar ao administrador ou síndico a convocação de nova assembleia para revogar a decisão. A Convenção pode prever esse procedimento, então, basta segui-lo.
- Se isso não for possível, pode-se ingressar com ação judicial (ação anulatória) pedindo a declaração de nulidade ou invalidade da assembleia ou de determinada deliberação;
- Em casos urgentes, pode-se pedir medida cautelar para suspender efeitos da deliberação até decisão final;
- Observar prazos processuais e decadenciais aplicáveis (veja no próximo tópico sobre prazos e limites temporais). A representação do condomínio em juízo, quando necessário, costuma caber ao administrador ou síndico, ou à pessoa designada pela assembleia.
Prazos e limites temporais: o que diz a lei
Existem parâmetros para as ações anulatórias tanto na legislação civil quanto na jurisprudência.
Se a lei não estabelece prazo específico para a anulação do ato, aplica-se o prazo de dois anos para pleitear a anulação (art. 179 do Código Civil).
Em muitos casos, tribunais têm aplicado esse padrão às impugnações condominiais, embora haja situações em que se reconheçam prazos mais curtos por regras específicas ou entendimento jurisprudencial.
Por isso é importante agir com prudência e consultar a jurisprudência do tribunal local.
Cuidados práticos para evitar impugnação (checklist para síndicos e administradores)
- Convocação correta e documentada da assembleia: siga estritamente o formato e os prazos previstos na convenção. Opte sempre pelo envio de carta registrada, com aviso de recebimento, ou meio previsto e comprovável. Documentar todas as postagens e envio para todos os condôminos.
- Edital claro e completo: liste explicitamente todos os assuntos (pauta) que serão deliberados. Evite os assuntos gerais, e seja o mais específico possível no detalhamento.
- Respeitar quóruns: antes de submeter a pauta à votação, verifique qual o quórum exigido pela lei ou Convenção (se maioria simples, se maioria de frações ideais, se ⅔, se unanimidade, etc.).
- Procurações e votações com cautela: exija e faça valer a forma e os requisitos para procurações e votações previstos na Convenção (se for necessário registro de firma, limite de procurações, e assim por diante). Cheque as assinaturas sempre que houver dúvida.
- Registro claro em ata: redija a ata com precisão, constando o nome de cada participante, quórum, textos exatos das propostas e resultados da votação; as assinaturas devem ser feitas conforme indica a Convenção.
- Comunicação pós-assembleia: envie a ata ou comunicado formal aos condôminos ausentes da forma prevista. As práticas e prazos podem variar conforme a convenção e interpretações e tradições locais.
Assessoria jurídica preventiva: quando a assembleia for tratar de temas sensíveis, como alteração de convenção, obras maiores, contestação de eleição, é fundamental consultar uma equipe jurídica antes de realizar a assembleia. Isso diminui o risco de erros, mal-entendidos e subsequentes contestações.
Conclusão
A impugnação de assembleia é um procedimento possível e previsto para quando ocorrem problemas nas deliberações.
Seja por erro, dolo ou negligência aos procedimentos corretos, qualquer condômino pode solicitar a impugnação da assembleia, o que pode significar a anulação de algumas decisões, ou anulação completa da reunião.
Observância às leis vigentes e à convenção é essencial, e em casos mais graves é fundamental contar com uma equipe jurídica para um suporte especializado.
