Se você é síndico, provavelmente já perdeu noites de sono por causa de um (ou mais) condômino que não pagou a taxa: o condômino inadimplente
A falta do pagamento da taxa de condomínio gera toda sorte de problemas num condomínio, e é um problema sensível, que causa estresse no síndico, conflitos no condomínio, e prejudica o funcionamento normal do empreendimento.
O que é um condômino inadimplente?
Um condômino inadimplente é um dono de unidade privativa em condomínio que, por um motivo ou outro, deixa de arcar com suas responsabilidades financeiras.
As responsabilidades financeiras do condômino são concentradas no que chamamos de taxa condominial, que é a contribuição financeira, paga pelos proprietários e/ou moradores, que custeiam as despesas comuns do condomínio.
Mas, que despesas são essas?
As despesas comuns do condomínio incluem:
- valores para manutenções das áreas comuns;
- pagamento de salários dos funcionários (internos ou terceirizados);
- contratação dos diversos serviços do cotidiano condominial;
- compra de novos utilitários e equipamentos;
- segurança;
- água, energia e gás (quando rateados).
De maneira geral, a taxa condominial é paga mensalmente e, como ficou claro, é a base financeira para que o condomínio funcione com todas as necessidades coletivas em dia.
Apesar disso, algumas pessoas, por diversos motivos, podem deixar de pagar a taxa condominial, momento em que se tornam, portanto, condôminos inadimplentes.
Sempre que isso acontece, o caixa do condomínio fica deficitário, de modo que outros condôminos precisam arcar com a diferença (rateio extraordinário), enquanto a taxa do condômino inadimplente fica sujeita a juros e correção monetária.
Mais que isso, obras em andamento podem ser paralisadas, manutenções podem ficar negligenciadas e, muito importante: gera-se conflitos que desequilibram a harmonia do condomínio, afinal, todo o empreendimento condominial é fundamentado na certeza da contribuição de todos.
Como resultado, o condômino inadimplente é um desafio real para a gestão de condomínio. Neste artigo, vamos entender como o síndico profissional pode realizar de forma efetiva a gestão do condômino inadimplente no condomínio.
Boa leitura!
Limites legais da cobrança do condômino inadimplente: o que a lei permite e proíbe
Quando o problema do condômino inadimplente surge, ele se torna automaticamente um problema urgente.
Por isso, é preciso pensar soluções efetivas para que o condômino acerte os valores em aberto, mantendo o funcionamento normal do condomínio, e evitando conflitos que surgem com a situação.
Entretanto, nem tudo é válido quando se trata de cobrar o condômino inadimplente: certas atitudes podem parecer eficientes, mas esbarram diretamente em direitos fundamentais do cidadão, o que é, portanto, uma contravenção legal, passível de multas, responsabilização civil e responsabilização criminal.
Desse modo, vamos entender, agora, quais medidas são válidas ou inválidas, e entender ainda, quais são as mais efetivas para que o condômino volte a pagar o condomínio.
Pode restringir o acesso da área comum ao condômino inadimplente?
Não! Não é permitido barrar o condômino inadimplente ou seus familiares de frequentar áreas de lazer, como salão de festas e piscinas, muito menos impedi-lo de utilizar os elevadores, por exemplo.
Proibir o acesso das pessoas a essas áreas fere o direito de propriedade, considerando que a fração ideal das áreas comuns é inseparável da unidade autônoma, e viola o princípio da dignidade humana.
Pode suspender o fornecimento de água e gás?
Não, de maneira alguma! Obviamente, suspender o fornecimento de água, energia ou gás também é um assalto contra a dignidade humana, e tribunais estaduais têm condenado condomínios ao pagamento de indenizações por danos morais em valores que chegam a 10 mil reais, quando utilizam esse método.
A água, a luz e o gás são considerados bens essenciais ligados ao mínimo que alguém precisa para existir e viver de maneira digna.
Pode expor ou divulgar nomes dos condôminos inadimplentes em murais, elevadores ou circulares?
Não! Não se pode expor ou divulgar os nomes dos inadimplentes como medida para forçar o pagamento.
Esse método também é considerado abusivo por envolver o constrangimento público, e também gera danos morais.
O condomínio pode apresentar o balancete com o saldo devedor geral nas assembleias e relatórios, mas, de forma agregada, desde que não se identifique os inadimplentes para terceiros.
O condomínio pode restringir o acesso a visitantes?
Da mesma forma, não, o condomínio não pode impor barreiras de entrada para visitantes, prestadores de serviços, parentes ou amigos de condôminos inadimplentes. Isso viola o direito de ir e vir e é uma restrição ilegal do uso da propriedade privada.
Pode restringir o direito de voto e participação em assembleias?
Sim! Essa restrição, sim, é válida!
Restringir o direito de voto e a participação em assembleias é uma diretiva do Código Civil, e deixa claro a legitimidade dessa medida.
Entretanto, nem sempre os condôminos são participantes ativos nas assembleias de condomínio, o que também é um problema frequente, e que gera outros problemas.
Dessa maneira, nem sempre a restrição ao voto e participação da assembleia geram o impacto almejado pelo síndico para o retorno ao pagamento.
Dito isso, propomos duas opções interessantes, e que se provaram válidas para solucionar esse problema nos mais de 1000 condomínios administrados pela Aliança, e apoiados juridicamente por nosso escritório parceiro, Ruggeri & Rosa. São elas:
- estabelecer uma régua de cobrança;
- procedimentos e negociação.
Vamos entender cada uma delas a seguir.
A régua de cobrança eficiente: passo a passo operacional
Cobrar o condômino inadimplente de maneira solta e não organizada não funciona. Uma cobrança estruturada, rigorosa, e altamente profissional, por outro lado, tem mais chances de transmitir a mensagem correta para o condômino, e abrir espaços para a compreensão mútua e possíveis soluções de problemas.
Assim, nós da Aliança Condomínios recomendamos a seguinte régua de cobrança:
| Período de Atraso | Ação Recomendada | Caráter da Abordagem |
|---|---|---|
| Dia 1 ao 15 | Envio de lembrete amigável via e-mail ou notificação no aplicativo, se viável | Cordial e preventivo; foco em esquecimentos pontuais |
| Dia 16 ao 45 | Envio de carta de cobrança formal por correio ou e-mail, detalhando o débito | Formal; apresentação das opções de regularização amigável |
| Dia 46 ao 60 | Notificação extrajudicial com prazo final para negociação | De alerta; aviso de que o caso será direcionado ao setor jurídico |
| Dia 61+ | Encaminhamento do processo para a assessoria jurídica especializada | Judicial; início das medidas cabíveis de cobrança legal |
A cobrança feita de forma cordial, constante e honesta em sua comunicação, por exemplo, explicando para o condômino inadimplente que a dívida, se não paga, seguirá para o jurídico, gerando ainda mais gastos e problemas para ele, tem probabilidade muito maior de ser eficaz.
Pensando na maior comodidade do síndico, a Aliança Condomínios criou um Guia Prático de Comunicação Estratégica para o síndico, com 12 modelos prontos de comunicados (incluindo avisos e advertências) para você copiar, colar e garantir o bom fluxo de informação e a boa convivência no teu condomínio!
Sendo assim, para ter ainda mais sucesso na cobrança, o ideal é contar com o suporte jurídico de um escritório experiente e com altas taxas de sucesso em cobranças e recuperação de débitos, como a Ruggeri & Rosa Advogados.
Procedimentos e negociação: como agir diante de impasses comuns
Caso a régua acima apresentada não surta efeito sobre a situação do condômino inadimplente, adote os seguintes procedimentos, para cada problema:
E se o condômino inadimplente se recusa em receber a notificação?
Primeiramente, caso o morador se recuse a assinar o recebimento da carta física, a entrega por e-mail com confirmação de leitura ou por aplicativos de mensagem (com validação de recebimento) possui validade jurídica. Contudo, é preciso haver prova inequívoca de que a notificação foi enviada ao canal oficial de comunicação cadastrado pelo morador.
Assim, você, síndico, cumpre a obrigação de notificar, e o condômino não pode simplesmente fugir da responsabilidade.
Posso dar descontos sobre juros e multa para o condômino inadimplente?
A princípio, o síndico não pode, por conta própria, dar descontos sobre os juros de mora e a multa (estipulada em 2% pelo Código Civil), pois esses valores pertencem ao caixa coletivo do condomínio. Nesse sentido, esses descontos dessa natureza exigem aprovação prévia em assembleia.
Posso fazer o parcelamento de débitos?
Sim. O parcelamento é viável e recomendável para evitar a via judicial. Por outro lado, deve seguir as regras da convenção ou é necessária autorização pelo conselho fiscal. O acordo deve ser registrado formalmente em um termo de confissão de dívida.
E se o condômino inadimplente descumprir os acordos?
Se o condômino descumprir o parcelamento submetido a acordo, a dívida total (com os devidos acréscimos legais) se reestabelece imediatamente, permitindo que se direcione diretamente para a execução judicial.
Gestão de relacionamento no condomínio: comunicação clara e sem conflitos
Em toda a gestão do condômino inadimplente, o síndico deve estabelecer uma comunicação clara e sem conflitos. Deve se posicionar como facilitador do processo, e já recomendamos de antemão que a cobrança direta se realize pela administradora de condomínios.
Paralelamente, ao apresentar a pasta de prestação de contas mensal aos moradores, utilize gráficos e números agregados: jamais nomeie o condômino inadimplente. No texto, ficaria algo como “inadimplência atual correspondente a 8% da arrecadação prevista”. Com isso, mantém-se a transparência sem infração às regras de proteção aos dados e integridade moral.
Como a Aliança Condomínios apoia o síndico na gestão de inadimplência
A Aliança possui especialistas em todas as áreas importantes para o condomínio: operacional, departamento pessoal, jurídica, manutenções e serviços, e mais.
Com uma experiência de 30 anos atendendo Porto Alegre e região e o Litoral Norte, cuidamos de condomínios como cuidamos de casa.
Por isso, entendemos as necessidades reais do síndico e personalizamos seu atendimento, disponibilizando atendimento e suporte, cuidando de perto das assembleias e facilitando os processos para o síndico.
Precisa de uma administradora de condomínio que cuida do teu empreendimento perto de você?
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